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Cuando un contribuyente decide vender su vivienda habitual y comprar una nueva, existe un incentivo clave del IRPF que debe conocer: la exención por reinversión. Esta guía estudia a fondo sus requisitos, límites y régimen de aplicación.

El objetivo es que el contribuyente o profesional pueda aplicarla con éxito y de la manera más segura posible. En particular, se incide sobre la habitualidad exigida en ambas viviendas, el importe de la reinversión (total o parcial), los plazos a cumplir, la forma de optar por el beneficio y cómo regularizar en caso de incumplimiento. También se abordan a nivel teórico algunos supuestos que pueden generar dudas (construcción de nueva vivienda, venta de vivienda privativa y compra de ganancial, reinversión mediante financiación bancaria, transmisión de vivienda alquilada, etc.).

La exposición, clara y práctica, incorpora doctrina administrativa, jurisprudencia y respuestas a preguntas frecuentes. Asimismo, se incluye un anexo con más de 25 casos prácticos.

1. Introducción: la exención por reinversión en vivienda habitual

2. Requisitos para su aplicación

2.1. El carácter habitual de ambas viviendas (la transmitida y la adquirida o rehabilitada)

2.2. El importe que se ha de reinvertir (reinversión total o parcial)

2.3. El plazo para la reinversión

2.4. La opción por aplicar su aplicación

2.5. Consecuencias del incumplimiento de los requisitos

3. Especial referencia a algunos supuestos que pueden plantear dudas en la práctica

3.1. El cómputo de los plazos en caso de reinversión en la construcción de una nueva vivienda

3.2. El carácter habitual de la vivienda familiar cuyo uso corresponde al excónyuge y los hijos tras la separación o divorcio 

3.3. Supuesto de venta de vivienda privativa y compra de vivienda ganancial 

3.4. La reinversión cuando la compra de la nueva vivienda se financia con un préstamo

3.5. La posibilidad de aplicar la exención en caso de reinversión tras un primer intento fallido

3.6. El supuesto en el que la vivienda vendida había estado alquilada a un tercero justo antes de la transmisión  

3.7. Procedencia de la exención por reinversión cuando se tiene la nuda propiedad de la vivienda trasmitida 

ANEXO. CASOS PRÁCTICOS

CONCEPTO DE VIVIENDA Y CARÁCTER HABITUAL

Caso práctico | ¿Cabe la exención en IRPF por reinversión en vivienda habitual si se compran plazas de garaje y trastero?

Caso práctico | ¿Es aplicable la exención en el IRPF si el contribuyente fallece antes de materializar la reinversión en vivienda habitual?

Caso práctico | ¿Puede aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual en IRPF si la adquirida se alquila un mes al año?

Caso práctico | ¿El tiempo de ocupación de la vivienda en precario computa para la exención por reinversión en vivienda habitual en IRPF?

Caso práctico | ¿El teletrabajo justifica el cambio de vivienda a efectos de excepcionar los tres años exigidos para que se considere vivienda habitual de cara a la exención en IRPF de la ganancia patrimonial?

Caso práctico | ¿Puede el nacimiento de un hijo justificar un cambio de domicilio a efectos de lo dispuesto en el art. 41 bis del RIRPF?

Caso práctico | Habitualidad de la vivienda que previamente estuvo arrendada a efectos de la exención por reinversión cuando se vende

Caso práctico | Exención por reinversión en vivienda habitual en la transmisión de la vivienda familiar tras el divorcio para el propietario que no reside en la misma

Caso práctico | ¿Computa el arrendamiento con opción de compra para considerar habitual una vivienda en el IRPF?

REINVERSIÓN E IMPORTE DE LA EXENCIÓN

Caso práctico | Exención en IRPF por reinversión en vivienda habitual si se compra una nueva vivienda y se rehabilita

Caso práctico | ¿Sobre qué porcentaje aplico la exención por reinversión en IRPF si paso de ser propietario de una parte, a propietario del total el año anterior a la venta?

Caso práctico | Exención en IRPF por reinversión en vivienda habitual con cancelación de la hipoteca sobre la vivienda transmitida

Caso práctico | Exención en IRPF por reinversión si se vende la vivienda ganancial y se reinvierte en una privativa

Caso práctico | Exención por reinversión al vender una vivienda privativa y adquirir una vivienda ganancial

Caso práctico | Exención por reinversión en vivienda habitual en IRPF, ¿lo pagado con las arras se considera reinversión si la compra se formaliza fuera del plazo de dos años?

Caso práctico | La reinversión en vivienda habitual a través de una cooperativa de vivienda

Caso práctico | Aplicación de la exención cuando se vende una cuota proindiviso de un edificio

Caso práctico | Exención por reinversión al adquirir el 43 % de una nueva vivienda habitual

Caso práctico | Exención por reinversión al adquirir la cuota restante de una vivienda heredada 

PLAZO PARA LA REINVERSIÓN

Caso práctico | Cómputo de plazos para la reinversión cuando se ha dejado de vivir un tiempo en la vivienda transmitida (exención reinversión vivienda habitual IRPF)

Caso práctico | Posibilidad de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en la compra previa de un solar

Caso práctico | En la exención por reinversión, ¿es posible ampliar el plazo considerando retrasos no imputables al contribuyente?

Caso práctico | Reinversión en vivienda habitual IRPF cuando se adquiere una nueva vivienda antes de la transmisión de la que constituía vivienda habitual

INCUMPLIMIENTO DE REQUISITOS Y REGULARIZACIÓN

Caso práctico | Incumplimiento de los requisitos para la exención en IRPF por reinversión en vivienda habitual y regularización

Caso práctico | Exención por reinversión en vivienda habitual aplicada en 2023, traslado antes de transcurridos tres años y regularización

OTRAS CUESTIONES

Caso práctico | Exención por reinversión en vivienda rehabilitada mediante préstamo hipotecario sobre la vivienda actual

Caso práctico | Exención en IRPF por reinversión en vivienda habitual con traslado al extranjero tras la venta

Caso práctico | ¿Es necesario optar en la declaración por la exención por reinversión en vivienda habitual?