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Esta obra aborda uno de los nudos más controvertidos del Derecho público español: la mutación del derecho a la vivienda del artículo 47 CE, que ha pasado de principio rector orientador a derecho constitucional exigible.

Su tesis central invierte el foco habitual del debate. La gratuidad de facto en algunos casos y la tolerancia del impago de alquileres sociales en otros, descapitalizan de forma silenciosa el sistema, derivando en que todo recurso público acabe resultando insuficiente cuando no retorna al parque para conservarlo, rehabilitarlo y ampliarlo. Y es precisamente esa insuficiencia, generada por una gestión que no exige la contraprestación mínima, la que empuja al legislador a desplazar la carga del derecho hacia la propiedad privada, mediante una intervención cada vez más intensa ?grandes tenedores, zonas tensionadas, límites de renta, deberes de función social? cuya proporcionalidad queda en entredicho.

Desde esa premisa, el trabajo recorre el marco constitucional, internacional y europeo; la Ley 12/2023 y su itinerario jurisprudencial; la relación cualificada entre poder público y adjudicatario; el desahucio administrativo; y un estudio de casos sobre la morosidad en las Administraciones autonómicas. Concluye con una reconstrucción del sistema que sitúa la sostenibilidad como condición misma del derecho y como garantía frente a la injerencia indebida en el dominio privado.

DOI: https://doi.org/10.69592/979-13-7011-839-6

Abreviaturas

Abreviaturas

Introducción

1. La vivienda como espacio de tensión constitucional

2. La VPO de titularidad pública como laboratorio del Estado social

3. Tesis: el impago como síntoma de un desajuste constitucional

4. Plan de la obra y advertencia metodológica

Capítulo I
El derecho a la vivienda en el ordenamiento constitucional, internacional y europeo

1. El artículo 47 CE y su engarce con el bloque iusfundamental: dignidad, intimidad, domicilio y familia

2. La cláusula del Estado social y la función social de la propiedad: arts. 1.1, 9.2, 10.1 y 33.2 CE

3. CDFUE, CEDH, Carta Social Europea revisada, PIDESC y Observaciones Generales 4 y 7 del Comité DESC

4. La jurisprudencia del TEDH y del Tribunal Constitucional: del Yordanova a la STS 1797/2017 y la saga competencial autonómica

Capítulo II
Del principio rector al servicio público: la mutación social del derecho a la vivienda y su tensión con la sostenibilidad

1. El derecho a la vivienda en el imaginario constituyente: ayuda subsidiaria al esfuerzo individual

2. El desplazamiento contemporáneo: de la corresponsabilidad a la expectativa prestacional

3. La sociedad ante la vivienda pública: la exigencia implícita de una garantía cuasi-servicial

4. Indicadores de la mutación: lenguaje político, judicial y mediático

5. La tensión silenciada: gratuidad de facto, impago tolerado e insostenibilidad estructural

6. La paradoja del derecho exigido sin contraprestación: legitimidad social y viabilidad financiera

Capítulo III
La Ley 12/2023 y la batalla constitucional del derecho a la vivienda

1. Génesis, estructura y conceptos clave: gran tenedor, zonas tensionadas, parques públicos y función social

2. La invocación del art. 149.1.1.ª CE como título habilitante y la litigiosidad convergente

3. La STC 79/2024: inconstitucionalidad del régimen estatal de VPO, información de grandes tenedores y afectación finalista

4. La STC 26/2025: derecho de propiedad, tutela judicial efectiva e inadmisión de demandas

5. Lectura sistemática: lo que cae, lo que queda en pie y lo que se reabre

Capítulo IV
El arrendador público y el adjudicatario: una relación constitucionalmente cualificada

1. La Administración como sujeto vinculado por el art. 53 CE y el deber de buena administración (art. 41 CDFUE)

2. La doble condición del titular público: dominio patrimonial y servicio público

3. El adjudicatario como titular cualificado: confianza legítima, estabilidad posesoria y vulnerabilidad estructural

4. La asimetría del vínculo: autotutela administrativa, tutela judicial efectiva e igualdad de armas

Capítulo V
El impago como fenómeno constitucionalmente relevante

1. Del incumplimiento contractual al problema iusfundamental: ruptura con el paradigma civilista

2. Diagnóstico empírico: fuentes, opacidades, paradoja del precio bajo y selección adversa

3. Las asimetrías territoriales como problema de igualdad (art. 14 CE) y la obligación de inventario público

4. El conflicto de derechos: vivienda e intimidad frente a sostenibilidad y equidad horizontal entre vulnerables

5. La dimensión política del impago: del moroso al resistente, y los límites de la objeción legítima

Capítulo VI
El desahucio administrativo como problema constitucional

1. Autotutela ejecutiva y derechos fundamentales: origen, fundamento y contornos del privilegio

2. La inviolabilidad del domicilio (art. 18.2 CE) y la autorización judicial de entrada (art. 8.6 LJCA)

3. El juicio de proporcionalidad: idoneidad, necesidad, proporcionalidad estricta y obligación de alternativa habitacional

4. La protección reforzada de menores y dependientes y la doctrina del TS sobre vulnerabilidad

5. Tutela judicial efectiva del inquilino: motivación, suspensión cautelar y asistencia jurídica gratuita

6. Los límites constitucionales del escudo social: confianza legítima, garantía patrimonial e indemnización

Capítulo VII
Estudio de casos: gestión de la morosidad en las Administraciones públicas españolas

1. Premisas metodológicas y categorías de análisis: dimensión, profesionalización, transparencia y resultados

2. Andalucía y la AVRA: parque histórico, asimetría de rentas y recurso contra la Ley 12/2023

3. Madrid, del IVIMA a la EMVS: descomposición patrimonial, externalización y resistencia autonómica

4. Málaga: la reducción de veinte puntos como caso de éxito gestor

5. Cataluña: Ley 18/2007, zonas tensionadas y doble vía de impugnación constitucional

6. Santander, País Vasco y Navarra: parques pequeños, gestión profesionalizada y régimen foral

7. Canarias: el binomio ICAVI–VISOCAN, encomienda de gestión y descalificación del parque

8. Lectura constitucional transversal: igualdad sustancial, transparencia y deber positivo de buena arrendadora

Capítulo VIII
La responsabilidad constitucional del poder público como arrendador

1. El deber prestacional y su exigibilidad: del derecho a políticas al mínimo existencial habitacional

2. La regresividad y el principio de no retroceso en la doctrina del Comité DESC

3. La buena administración como derecho del adjudicatario: motivación, plazo razonable y responsabilidad patrimonial

4. Igualdad en el acceso y permanencia: baremos, discriminación indirecta y rotación del parque

5. Transparencia y control democrático: art. 9.3 CE, Ley 19/2013 y la doctrina del Consejo de Transparencia y Buen Gobierno y de los Comisionados autonómicos

Capítulo IX
El destino de la deuda recuperada: afectación finalista y autonomía financiera

1. El principio presupuestario de no afectación y sus excepciones

2. La autonomía financiera autonómica (art. 156.1 CE) como límite a la finalidad social

3. El art. 27 de la Ley 12/2023 y la STC 79/2024: una afectación finalista declarada inconstitucional

4. Vías constitucionalmente viables: convenios, contratos-programa y fondos de mantenimiento

5. Apunte comparado: el modelo vienés y los límites de su trasplante

6. Riesgos del modelo

Capítulo X
Hacia una reconstrucción constitucional

1. Releer el artículo 47 CE en clave de derecho exigible: núcleo indisponible y bloque internacional

2. Una agenda legislativa post-jurisprudencial: adaptar la Ley 12/2023 tras las SSTC 79/2024 y 26/2025

3. Arquitectura institucional: estatuto de los gestores, separación funcional y rendición de cuentas, con referencia a las woningcorporaties neerlandesas y a las housing associations británicas

4. Estatuto constitucional del inquilino: garantías frente al desahucio, corresponsabilidad y equidad horizontal entre vulnerables

5. Mediación previa, trabajo social y fondos de mantenimiento como deberes positivos: la inspiración del modelo vienés

Conclusiones

§ 1. El impago como espejo del Estado social inacabado

§ 2. La superación del paradigma exclusivamente administrativo

§ 3. La Ley 12/2023 entre la ambición prestacional y el límite competencial

§ 4. La sostenibilidad como condición del derecho: una reflexión final sobre la dignidad institucional

Bibliografía

I. Doctrina, monografías y obras colectivas

II. Informes oficiales y documentos institucionales

III. Otros recursos en red